Кризис арендной платы в Австралии можно решить, поощряя «обычных австралийцев» инвестировать больше

Премьер-министр Альбанезе и министр жилищного строительства Джули Коллинз отказались сделать это ни в одном из своих предложений по увеличению предложения жилья. (Многие утверждают, что отрицательное заимствование и налог на прирост капитала должны быть достаточным стимулом.) Не поощрили они и частных инвесторов пакетом мер, о котором было объявлено после заседания Нацсовета в прошлую пятницу.

Они укрепили способность NHIC кредитовать быстрорастущий и уважаемый сектор общественного жилья, увеличив предел ответственности NHFIC, что, как ожидается, создаст еще 7000 доступных арендных плат.

В то же время они взяли на себя обязательство работать с министрами жилищного строительства штатов, чтобы увеличить предложение жилья и его доступность, а также поставить права арендаторов на первое место. Подробнее об этом позже.

Во всем мире стремительно растут институциональные инвестиции в жилье, называемое многоквартирным или строящимся с целью сдачи в аренду. По данным MSCI, в 2022 году сектор привлек 329 миллиардов долларов (493 миллиарда долларов) в виде институциональных сделок, что больше, чем инвестиции в любой из традиционных офисных, торговых или промышленных секторов.

Build-to-Lease доказала свою финансовую жизнеспособность; Соответствует инфляционным временам с частыми пересмотрами арендной платы; Он может отметить все поля ESG; Подходит как для молодых людей, которым требуется больше времени для партнерства, так и для пожилых людей, которым не хватает денег; И он достигает возраста, когда больше сдается в аренду и меньше принадлежит.

В Австралии эти привлекательные моменты усугубляются немедленной нехваткой товаров, массовым ростом иммиграции и резким ростом арендной платы.

При ставке около 30 процентов Novus рассчитывает предложить инвесторам «очень привлекательную» десятилетнюю нереализованную доходность в размере от 8 до 9 процентов.

Для правительств, обеспокоенных правами арендаторов, строительство с целью сдачи в аренду может предложить арендаторам более надежное владение недвижимостью, больше свободы в распределении своего жилья, отсутствие проблем с домашними животными и профессиональное управление.

(Сдача здания в аренду может избаловать арендаторов, глубоко недовольных монополистической институциональной собственностью на таких рынках, как Берлин.)

Комиссия по производительности в своем обзоре Национального соглашения о жилье и бездомности, опубликованном в сентябре прошлого года, утверждала, что правительства «не должны пытаться склонить чашу весов» в пользу институциональных инвестиций.

Но в недавнем отчете EY, подготовленном от имени Совета по имуществу, утверждается, что изменения в удержании налога, амортизации, режима налога на товары и услуги, земельного налога и правил планирования могут привести к тому, что «до 150 000 квартир будут переданы в течение десяти лет». период».

Таким образом, правительство Албании повысит норму амортизации до 4 процентов для новых арендных проектов, начатых после 9 мая, и снизит ставку налога у источника на управляемые инвестиционные фонды для иностранных резидентов с 30 до 15 процентов — аналогично налогу у источника на другие секторы коммерческой недвижимости — после 1 июля 2024 г., «при условии дальнейших консультаций по критериям приемлемости».

Это начало. В долгосрочной перспективе, если стоимость зданий, сдаваемых в аренду, вырастет всего до 5 процентов рынка жилья, оно будет стоить более 450 миллиардов долларов, что намного больше, чем стоимость офисных небоскребов страны.

Но не в том случае, если сектор будет пресечен в зародыше путем ограничения арендной платы, как это предлагают зеленые.

Арендное здание сталкивается с ограничением арендной платы в других частях мира. В прошлом году глобальная группа по недвижимости Savills утверждала, что, хотя арендная плата ограничивает рост, она также может «помочь инвесторам, снижая риск частой текучести арендаторов и обеспечивая более высокую гарантию дохода».

Саутон из Aliro признает, что предельные размеры арендной платы приносят пользу существующим арендаторам, но, как и я, предупреждает, что предельные значения в конечном итоге являются «долгосрочным истощением предложения».

Хотя предельные значения арендной платы привлекательны в то время, когда арендная плата растет рекордными темпами, они также угрожают традиционному и более крупному сектору арендного жилья в Австралии.

Рынок частной аренды не сломан, как утверждают многие критики.

Комиссия по производительности в своем отчете о Национальной конвенции о жилье и бездомности обнаружила, что доступность в совокупности оставалась неизменной с 2000 по 2020 год, а арендная плата в основном зависела от дохода.

Арендная плата выросла после COVID, потому что предложение перестало расти, а спрос подскочил, поскольку в каждом доме стало меньше людей, а иммиграция стала сильнее, чем когда-либо.

Саймон Прессли, аналитик, агент по закупкам и основатель Propertyology, говорит, что кризис арендной платы копился в течение восьми лет, поскольку ограничения на финансирование инвестиций, за которыми последовали угрозы отрицательной компенсации, повышение земельного налога и другие требования к арендодателям, привели к «резкое и последовательное снижение предложения аренды», начиная с начала 2017 года.

«Увеличение предложения арендной платы — единственное, что, наконец, положит конец самой большой нехватке жилья за всю 230-летнюю историю страны», — говорит он.

«Единственный способ увеличить предложение арендного жилья — это побудить простых австралийцев инвестировать. Но вместо того, чтобы субсидировать тех, кто имеет право финансировать предоставление большего количества арендного жилья, крупные уличные торговцы продолжают наказывать поставщиков».

Что касается непосредственного кризиса арендной платы, в прошлом году Комиссия по производительности рекомендовала пересмотреть приоритет помощи Содружества в аренде, чтобы «повысить ее адекватность и адресность».

Давайте посмотрим, будет ли упомянута программа, которая уже обходится более чем в 5 миллиардов долларов в год и является самой крупной государственной статьей расходов на жилищное строительство, когда казначей Джим Чалмерс урежет свой бюджет на следующей неделе.